经深圳市政府批准，《深圳市危房重建规划管理规定》（以下简称《规定》）已正式印发，自2021年5月1日起施行，有效期5年。

      记者3月29日从深圳市规划和自然资源局获悉，危房重建的原则为保证“房产登记面积不变”，并应“具有合法房屋权属证书”。

2019年11月拆除前的盐田区海涛花园被鉴定为D级危楼。

历史遗留违法建筑危房不在适用范围

     随着深圳经济特区建立迈过第40个年头，部分早期修建的房屋，尤其是海砂房，存在安全隐患，有着强烈的重建或加装电梯、增加停车位等需求。

    据深圳市规划和自然资源局的政策解读，《规定》对适用条件进行了明确，一是具有合法房屋权属证书，二是经深圳市房屋安全主管部门列入名录的房屋安全鉴定机构鉴定为危房且鉴定报告处理意见为整体拆除。

    目前，深圳市还有城市更新和促进产业用地节约集约利用等多种途径解决危房重建问题，暂无法预判《规定》涉及的市场需求量。因此，在适用范围上，《规定》提出符合城市更新、土地整备、棚户区改造、基本生态线、文物保护、历史建筑、历史风貌区等相关规定的危房，从其规定。考虑到早年批准的农村私房和两规、三规处理的历史遗留违法建筑等，是经由特殊政策处理的房产，并未执行规划审批的法定程序，现状建筑难以满足相关规划标准及设计规范要求，该建筑不适用本规定。

深圳市盐田区海涛花园拆除前安全隐患突出。

    按照深圳建设先行示范区打造“民生幸福标杆”关于“住有所居”的要求，《规定》更加注重危房重建后人居环境品质的提升，在保证“房产登记面积不变”的情况下，允许依规对危房重建优化设计。

     最受关注的住宅类危房，《规定》明确，重建不得突破原建筑占地面积、原分栋分户产权登记面积，可以在延续原建筑风格的基础上，按照现行建筑设计标准对建筑立面细节、材料等进行优化设计。建筑层高可以按照现行建筑设计标准适当调整。单元式住宅重建时可随主体建筑同时申请加装电梯，加装电梯应按照深圳市既有住宅加装电梯相关规定执行。

    独立式住宅应按原产权登记面积、原占地范围进行重建，不得增加建筑层数，不得增加架空、停车位等功能。除独立式住宅之外的危房重建项目，可以增加架空公共空间、公共通道和公共停车位等核增面积。增加的停车位归危房所在宗地全体业主共同使用。

    此外，公共设施类危房可对建筑使用功能、建筑风格、占地范围进行优化设计，单独宗地建设的公共设施类危房可结合片区需求重新核定建设规模。办公、商业和工业厂房类危房，可根据用地条件，合理整合建筑使用功能，优化建筑设计，但不得突破原产权登记对应的各分项功能建筑面积。

     《规定》明确，危房重建的申请人为房屋所有人，可依法授权业主委员会或者其他相关单位、个人，提出申请并组织实施。危房重建须征得本栋业主全体同意。

     危房申请重建须具有合法房屋权属证书。已设立抵押权的危房，应当取得抵押权人同意重建或注销抵押登记的书面意见；被依法查封的危房，应当取得作出查封决定的有权机关同意重建或注销查封登记的书面意见；独立宗地建设的公共设施类危房未取得合法房屋权属证书的，应当提交土地权属证明文件或区人民政府相关主管部门同意重建的书面意见。

加装了电梯的深圳旧住宅楼。

     增加停车位、架空公共空间、公共通道等核增面积涉及宗地建筑区划内业主共有部分改建的，公共设施类危房调整占地范围的，以及因优化整合改变原建筑用地位置涉及占用宗地范围内公共用地的情形，还应当按照《民法典》第二百七十八条要求，经所在宗地内规定比例的业主同意。经查询，该“比例”的法条规定为“宗地内专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意。”

     据了解，2019年3月《深圳市房屋安全管理办法》出台，加强了房屋安全鉴定和房屋安全隐患治理方面的管理工作。新《规定》出台后，要求规划和自然资源部门做出危房重建规划批准和建设工程规划许可后，将审批结果在深圳市电子证照系统中共享，供房屋安全管理部门和土地监察部门查阅。这将进一步完善深圳市危房的安全管理体系，规范危房重建行为和程序，保障人民生命财产安全。